أرجو المساعده؟؟؟

المثقفه · 01-09-2009, 05:40 PM

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

ارجوا منكم المساعده العاجله اريد معلومات عن التسويق العقاري وعن معوقاته وعن الحلول
التي ممكن ان تفيدني في بحثي او على الاقل بس لو عندكم أسماء كتب عن التسويق
العقاري بليز ساعدوني او اي شي عن التسويق العقاري مواضيع

وشكرا لكم

**εïз][šнєяy** · 01-10-2009, 09:20 PM

اهلين اختي راح حاول ساعدك

هذه وظيفه كامله

مقدمة عن التسويق العقاري

1- الخدمات العقارية المختلفة

- الخدمات المتاحة في المجال العقاري

أ‌- التسويق العقاري:

هي منظومة عمل يقوم من خلالها الجمع بين الأطراف ( المشتري والبائع أو المالك والمستأجر ) في صفقة عقارية. ( الوسيط العقاري ) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.

1- السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة من هيئة التمويل العقاري.
2- الوسيط العقاري : الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
3- الوسيط العقاري الممتاز:هو الوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور ....... شهر علي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.

ب‌- التقييم والتسعير:

- التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري شعبة المقيمين العقاريين.
- التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التمويل العقاري قسم الوسطاء العقاريين.
- المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.
- المقيم العقاري الممتاز: الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.

ج- المستشار العقاري:

هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.

د- التعليم:
يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.

ه- التمويل:
هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاء تمويل.

و- التنمية العقارية:
تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.

ى- إدارة الأملاك:
هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهزة المباني لذلك يتم إسنادها إلي وسيط عقاري ممتاز.

1.2 – المنظمات المهنية:
- تنتمي لها عدة مؤسسات منتسبة.
- تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات.
- وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور.

1.3 – تصنيف العقارات:

قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:
- العقارات السكنية ( الشقق، المصايف، الفيلات. الخ)
- عقارات تجارية ( محلات البيع، المراكز التجارية ، المباني الإدارية، المسارح . الخ )
- العقارات الصناعية ( المصانع ، المخازن . الخ )
- العقارات الزراعية ( المزارع ، البساتين . الخ )
- عقارات الأغراض الخاصة ( المساجد ، الكنائس ، الأراضي الحكومية ، المستشفيات، المدارس. الخ )

2- الخواص المميزة للعقارات.

2.1 – الخواص الملموسة للعقارات:

أ‌- الثبات:-

حتى إذا تم استخراج الأملاح والمعادن والتربة من ألأرض أو العقار ، فإن الموقع الجغرافي للعقار يظل دائما كما هو . ويتضح ذلك من الأتي :
- موقع العقار عنصر رئيسي في تحديد قيمتة.
- تعتبر أسواق العقارات محلية. والخبراء العقاريين يجب أن يكونوا معتادين ودارسين للسوق في منطقتهم.
- الأراضي يمكن إدارتها وتحديد سعر تقريبي لها وفرض ضرائب عليها من قبل الحكومة.
- قيمة العقارات يمكن أن تتأثر بالسلب والإيجاب بحسب المنطقة التي يقع فيها العقار.

ب‌- المتانة أو الدوام:-

- لا يمكن تدمير الأراضي أو استهلاكها. وعلي الرغم أنة من الممكن تغيير مظهرها إلا أنها تظل قائمة.
- ويمكن إضافة التحسينات للأرض مثل مباني أو ما شابة ، والتي عادة ما يكون لديها مدة إهلاكية طويلة.
- ولأن الأرض دائمة فهي تعكس الآثار التالية علي السوق العقاري:-

· استثمار العقارات مستقر نسبيا وطويل الأمد.
· صعوبة انخفاض قيمتها في معظم الأحيان وذلك لعدم استهلاكها.
· الأرض لا تتمتع بتأمين الملكية لأنها لا يمكن أن تدمر.

ج- عدم التجانس وتفرد العقارات:-

لا يوجد عقار مثل الأخر فالمادة والشكل والحجم والتربة والمعادن مختلفين. حتى إذا بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوف يكون دائما مختلفين بسبب مواقعهما الجغرافية الفريدة.
o لهذا السبب يجب أن يعمل محترفو صناعة العقارات بجد وأمانة لملائمة الملكيات أو العقارات بمشتريين مناسبين.
o لان كل عقار مختلف عن الآخر يأخذ المشترون وقتا طويلا لاختيار وشراء العقار المناسب لهم.

- نقطة أخري تثبت عدم التجانس أو تفرد العقارات:-

· أن المحاكم لن تسمح للبائع باستبدال عقار بعقار أخر ( لاختلافهما عن بعضهما البعض ) وذلك في حالة الإخلال بالعقد.

2.2 – الخصائص الاقتصادية للعقارات

أ .الندرة:-

تعني أن عدد العقارات محدود . فنتيجة لذلك إذا وجد طلب قوي في منطقة. ستزداد قيمة العقارات. ومالك عقار في منطقة مرغوبة جدا سيكون عندة ميزة احتكار تقريبا
ب .التعديل:-

بإمكان التعديلات التي تحدث في العقار أن تغير من قيمتة أما بالإيجاب أو بالسلب.

ج. الثبات

يعني أن الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى. هذا أولي بسبب الخصائص الطبيعية التي تتضمن الثبات وعدم التدمير. ولأن الأرض ثابتة فالاستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا. فالاستثمار العقاري شبة ثابت فلا يمكن نقل العقار من مكان إلي آخر إذا أصبح السوق مناسبا في مكان أخر. وأيضا لان الصفقات العقارية معقدة وتتطلب مبالغ كبيرة من المال.

د.الموضع المفضل:-

وهو يعتبر الخاصية الاقتصادية الأكثر أهمية لصناعات العقارات:-
· المشترون المتوقعون لغقار ما سيعطون أهمية كبري لموقع العقار ومحيطة وبناءا علية سوف يحددون المبلغ الذي يبغون دفعة في هذا العقار.
· التفضيل للمناطق المعينة التي تقابل حاجة المشتري تؤثر علي المبلغ الذي يرغب في دفعة في هذا العقار. علي سبيل المثال عائلة تبحث عن بيت ووجدت منطقة بها مدارس ومطاعم ومعدل الجريمة منخفض فيقررون أن هذا العقار مناسب لهم ويدفعون المبلغ المطلوب فية.

1- سوق العقارات

3.1 – خصائص سوق العقارات:-

أ‌- العرض والطلب والسعر:

· يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض.
· يقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض.
· يستقر السعر عندما يقابل العرض للطلب.

أ‌- السوق المحلية:-

بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة علي نقلها، يعتبر سوق العقارات محلي جدا ومحدد بحدود جغرافية. والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.

ب‌- نوعية العقارات:-

قد تتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة . ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار. ومثال علي ذلك ( وجود مبني سكني في منطقة تجارية أو صناعية أو العكس ) .

د – التغير في السوق العقاري:-

نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فان التغير في السوق العقاري يكون بطيئا.

3.2 –العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري:

أ‌- القوي العاملة ومواد البناء

· توافر القوي العاملة *سعر وتكلفة القوي العاملة
· توافر مواد البناء * سعر وتكلفة مواد البناء
أ‌- الضوابط الحكومية والمالية

- التغير في الضرائب العقارية:

a. العوائد
b. ضرائب الربح من ناتج بيع العقار
c. التسجيل
d. الإعفاءات الضريبية

- التغير في الشروط المساحية للبناء.
- برامج الإسكان المدعمة من الحكومة.
- قيمة الفائدة البنكية.

3.3 – العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات:

تتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخري وذلك لخاصية الثبات.
أ‌- التعداد السكني:

- كلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب علي العقارات.
- التغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معة الطلب علي العقارات بالسلب أو الإيجاب.
- التغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما لة من تأثير علي نوعية العقار.

ب‌- معدل البطالة ومستوي المرتبات:

معدل البطالة ومستوي المرتبات لة تأثير مباشر علي قدرة المستهلك علي شراء العقارات يوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات. قد يفضل بعض الناس تأجيل عملية الشراء لحين استقرار وضعهم الوظيفي أو قد يضطر أن يبيع العقار في حالة فقدانة للوظيفة والانتقال إلي مكان اقل في القيمة. بعض الناس قد يفضلون الإيجار بدلا من الشراء لحين الاستقرار الوظيفي وزيادة المرتب.
أ‌- معدل الإشغال/ معدل النسي الغير مستغلة

· معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق
· معدل العقارات الغير مستغلة: هو نسبة العقارات الغير مستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق.
· يعتبر معدل العقارات الغير مستغلة معيار علي حجم الطلب علي السوق العقاري وقد يختلف في نفس المدينة حسب نوع العقار: مثال علي ذلك:

معدل العقارات الغير مستغلة السكني لمدينة ما 5 %
معدل العقارات الغير مستغلة التجاري لمدينة ما 10 %
معدل العقارات الغير مستغلة الصناعي لمدينة ما 3 %

1- بعض التعاريف العقارية :-

أ‌- العقارات:

الأرض بكل المنشآت والالات الملحقة بها بشكل دائم.

ب – الملكية العقارية :

يتضمن كل شيء في تعريف العقارات بالإضافة إلي الشق القانوني وأية حقوق أو امتيازات مرتبطة بملكية العقار.

ج – الملكية الشخصية:

تتضمن أي ملكية يمكن نقلها

د – الثوابت العقارية:
هو شيء إضافي كان جزءا من الأرض أو العقار فأرتبط بها وأصبح جزء من الملكية العقارية. علي سبيل المثال ، المطابخ والحمامات الداخلية.

ه – تحديد الثوابت العقارية:

- وجود عقد بين الأطراف لتحديد الملكية المستقبلية بعد إتمام عملية البيع
- إذا لم يكن هناك عقد بين الأطراف، فيجب علي المحكمة أن تقرر نية الأطراف. علي سبيل المثال، يجب علي البائع أن يضع إشارة من شأنها توضيح الأشياء التي تباع مع العقار.
-طريقة الارتباط: في حالة إذا كانت إزالة تلك الجزئية من العقار تلحق أضرار دائمة إلي العقار، في هذة الحالة سيعتبر هذا الجزء من الثوابت العقارية.

-
-

**εïз][šнєяy** · 01-10-2009, 09:25 PM

http://www.dotlook.com/e-realestate.html

هذا ممكن يفيدك

التسويق العقاري

نبدء بتعريف العقار
العقار هو كل ما هو ثابت على الارض وقابل للبيع و الشراء و التاجير ……..( هذا التعريف هو من واقع تجربه يحتمل الخطاء والصواب )

حسناً والان عرفنا العقار

ماهي انواع العقار
انواع العقار كثرة جداً ويزيدها كثراً هو نوعية العمليةالتي تتم عليها هل هي بيع وشراء او تاجير او إدارة أملاك او رهن عقاري

وسنذكر انواعة بشكل عام

النوع الاول الاراضي

( سكنية * تجارية * زراعية * صناعية * خام * خام مطور غير منفذ * خام مطور ومنفذ ( وهذا ما يسمى بالمخطط ) .
هناك انواع لها خصوصية اكثر في موضوع الاراضي ( ان تكون الارض بها ابار ماء * او تكون مما يتنبأ بوجود بترول تحتها * او انها احتما تكون سوف تدخل في تعويض … الخ ) .

النوع الثاني المباني السكنية

( البيوت الشعبيه * الفلل ( بانواعها ) * الدبلكسات * الشقق * الادوار * القصور * الملاحق .....)

النوع الثالث المباني التجارية

( العمائر التجارية * ابراج استثمارية ....)

النوع الرابع المشاريع الاستثمارية

( مصانع * مستشفيات * شركات * مطارات * مدن بإكملها ....)

الايجار

تعريفه : هو الاستفاده من عقار معيين لمدة معينه حسب عقد متفق عليه.

كما ذكرت في التعريف السابق حسب عقد متفق عليه من الطرفين او اكثر ويدرج في العقد جميع مواصفات العقار المؤجر بلاضافه الى الخدمات المتوفره في العقار .

ايجار الشقق السكنية

وهذا النوع منتشر بشكل كبير جداً ويمثل تقريباً ما يقارب ال 80% من الحركه العقاريه
الشقق السكنيه اما ان كون في عمائر استثماريه او من ظمن فله سكنية ( بنظام الشقق او بنظام الدور وشقتين )

نبدء الان بمعرفة مواصفات الشقة التي على اساسها يحدد الايجار

الحي

الموقع من الحي

عُمر العقار ( جديد او قديم او مجدد )

توزيع الشقه ( وهذا يرغب وينفر المستاجر بنسبة 70% )

مواصفات الشقة ( نوع الدهان او توزيع الاضاءه او نوعيه الديكور )

خدمات في الشقة ( مكيفات او مطبخ جاهز او تواجد الغاز او واقف خاصه .... الخ )

نوعية السكان

مقارنه السعر بالشقق المتواجده في نفس الحي وبنفس المواصفات

نبتطرق الان الى طريقة دفع الايجار

هناك عدة طرق منها

الدفع شهري او كل 3 شهور او كل 6 شهور كل سنه او متى مارغب المساجر ف الخروج فانه يسدد قيمة الايجار على حسب المدة التي اقام بها في العقار .

( المتفق عليه في اغلب السوق العقاري والماخوذ به هو التسديد كل 6 شهور )

عند رغبة المستاجر استاجار العقار وبعد معاينته يتم توقع عقد ايجار بين المالك والمستاجر والوسيط وهو مكتب العقار
يدرج في العقد جميع ما يتعلق بالعقار من اسماء وهويات المالك والمستاجر وموقع العقار و صفة العقار و طريقة الدفع و الاتفاق على ما لك يدرج في العقد مثل الماء و الغاز مثلاً وذكر كيفيه الدفع والمبلغ المتفق عليه

ينطبق ما سبق على املاحق العلويه للمباني و الادوار لففل السكنية مع اختلاف بسيط سنتطرق لها في الحلقة القادمه ان شاء الله من هذه الدوره

ما زلنا في حلقة معرفة الإيجار و انواعة وطرقه .......

تحدثنا عن ايجار الشقق وقلنا ان الملاحق العلويه و الادوار تتبع نفس المنهج مع قليل من الاختلاف نبدء بتوضيحه الان

الدور وهو عباره عن جزء من الفله سواء السفلي او العلوي ...

وكما ذكرنا من قبل يحدد قيمة الايجار نفس العوامل في الشقه غير ان يضاف على الدور هو السور وهو مقدمة الفله وطبعاً هذا من حق الدور الارضي اما الدور العلوي فمن حقه السطح او جزء منه ....

وكذلك الملحق فهو اساساً جزء من السطح وعادة يكون السطح مقسوم الى قسمين جزء للملحق وهو عباره عن شقه صغيرة من ناحية عدد الغرف وتختلف في التصميم على حسب المهندس عن الشقه وهذه من حقها ما تبقى من ال 50 % من السطح اما ال 50% المتبقية فمن حق بقيه السكان غير ان هذه النسبة تختلف حسب تصميم البيت او الفله و الملحق تزيد او تنقص .

نسيت ان اتحدث عن ما يسمى بالشقة المسروقه ( ربما يكون الاسم جديد على بعضكم )

مواصفات هذه الشقه كالتالي

فله دورين درج داخلي غير ان الدور العلوي للفله اقل بنسبة 50% من الدور الارضي لها ....... و ال 50% المتبقيه تصمم كشقه لها باب خاص بها على الشارع وكانها دور لوحده تماماً

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحث المتقدم
انواع عرض الموضوع
العرض العادي الانتقال إلى العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري

قائمة الانتقال السريع بين اقسام عيون العرب
أنظمة التشغيل	سكربتات هاكات	تحميل كراكات و سيريالات	شرح برنامج	تحميل برنامج
احكام رمضان	سيرة نبوية	تحميل محاضرات اناشيد	اعجاز الكتاب و السنة	فتاوى
حوارات	منوعات	عملات و اسهم	اخبار و اسرار	شعر نبطي
خواطر	قصص	كتب مجانية	تحضير مواد	شاهادات اونلاين
تعلم اللغات الاجنبية	أزياء	اكلات	ادارة المنزل	ازياء رجال
اجتماعيات	برمجة عصبية	صحة	الاسره	دروس فوتوشوب
دروس خط عربي	مواضيع ترحيب	نكت 2008	مواضيع العاب	صور
مقاطع للتحميل	الغاز	غرائب و عجائب	العاب كاملة	انيمي
صور انيمي	اخبار رياضية 2008	سيارات	مناطق سياحية	برامج جوال
(SMS) و (MMS)	ثيمات و خلفيات	شاعر المليون	أرشيف المواضيع المكرره	العاب فلاش
ثيمات و خلفيات للجوال	نغمات وصوتيات جوالات الجيل الثالث	العاب جوالات الجيل الثالث	موقع تحميل صور	مركز تحميل صور

برامج	برامج جوالات الجيل الثالث	دليل إشهار المواقع	ترجمة نصوص	العاب اطفال
دروس فوتوشوب	صور	ثيمات جوالات الجيل الثالث	تحميل افلام عربية	صور قلوب

نبارك للجميع تجاوز أسرة عيون العرب النصف مليون عضو ماشاء الله تبارك الله

افتتاح قسم جديد لدروس اللغه اليابانية

الآن !! احصل على مدونتك مجانا من عيون العرب

أرجو المساعده؟؟؟

اخبار التعليم ,مواهب, بحوث, جامعات, معاهد, دورات و شهادات دولية اونلاين


	عيون العرب :: الإنتساب :: المكتب :: البحث :: الأركيد :: مواقع :: العاب فلاش :: ترجمة مواقع:: إعجاز القرآن :: الموسوعة الإسلامية :: برامج :: الإعلانات :: القوانين :: خروج

رابط إعلاني
معنا ما راح يفوتك أي تخفيض بعد اليوم www.logta.com لقطه، نجمع لك العروض والتخفيضات في مكان واحد